Möchtest Du eine Wohnung, ein Haus oder ein Zimmer touristisch vermieten? Um ein klein wenig nebenbei mit dem Eigentum oder der Mietwohnung zu verdienen, musst Du einige rechtliche Aspekte beachten bevor es an die Vermietung geht. Hier solltest Du Dich auf jeden Fall rechtzeitig über die wichtigsten Rechtsthemen informieren! Diese wären unter anderem:
- Nutzungsrecht
- Nachbarrecht
- Steuerrecht
- Gewerberecht
- Vertragsrecht
Wir können Dir die genaue Recherche dafür nicht abnehmen, jedoch soll dieser Blogartikel ein kleiner Wegweiser sein. Bitte beachte, dass dieser Artikel nur ein gut gemeinter Rat und keine rechtliche Beratung ist!
Mietwohnung
Das ist die schwierigste Situation um Deine Wohnung oder ein Zimmer anderen Gästen zur Verfügung zu stellen. Bei einem neuen Vertragsabschluss solltest Du auf jeden Fall mit offenen Karten spielen und mitteilen zu welchem Zweck die Wohnung gemietet wird. So spart man sich den Ärger und eine eventuelle fristlose Kündigung. Ganz wichtig hierbei: alles vertraglich festhalten!
Hast Du bereits eine Mietwohnung und ein Zimmer oder zwei stehen leer?
Wäre eine schöne Option dies an Gäste vermieten zu dürfen! Hier gilt das Gleiche. Der Vermieter muss unbedingt zustimmen! Ohne eine Zustimmung und ehrliche Auskunft inwieweit untervermietet werden soll, riskiert man eine fristlose Kündigung.
Eine Idee um den Vermieter zu überzeugen wäre ihm eine kleine Mieterhöhung auf Grund der wechselnden Nutzung anzubieten. So hat er auch einen Bonus und braucht sich nicht um einen neuen Nachmieter kümmern.
Für Deinen bestehenden Mietvertrag bitte den Vermieter um eine schriftliche Vertragsänderung, sodass Du unbesorgt an weitere Aufgaben herangehen kannst.
Eigentumswohnung
Leider kann man auch über die Nutzung der eigenen Wohnung nicht so frei verfügen wie man vielleicht glaubt. Möchtest Du Deine Wohnung für touristische Zwecke vermieten, so darfst Du das nur bei Wohnungen, welche nicht mit einer Wohnungsbauförderung errichtet wurden.
Sollte Deine Gemeinde eine Widmungsänderung für touristische Zwecke vorschreiben, so muss diese im Vorfeld beantragt werden.
Den Hauseigentümer und natürlich auch die Nachbarn müssen unbedingt mit ins Boot geholt werden! Bei Umwidmung der Wohnung müssen diese sogar einstimmig dem Vorhaben zustimmen!
Eigenes Haus
Hier hast Du weniger Hürden zu überwinden, denn die Nachbarn haben nicht so einen großen Einfluss auf Dein Vorhaben. Natürlich solltest Du Dir trotzdem überlegen welche Regeln Du aufstellen könntest. Beziehungsweise wie Du ein geeignetes Klientel für Dein Ferienhaus findest, um z.B. eine übermäßige Lärmbelastung zu vermeiden.
Auch hier musst Du überprüfen ob eine Umwidmung für touristische Zwecke notwendig ist. Dies wird von Ort zu Ort unterschiedlich gehandhabt.
Ausstattungsliste für deine Ferienunterkunft
Gewerbe anmelden, ja oder nein
Bietest Du Deinen Gästen die Ferienimmobilie nur zur reinen Nutzung ohne weiteren Service an, so benötigst Du keine Gewerbeanmeldung. Hierfür wird Dein Einkommen über die jährliche Einkommensteuererklärung im Bereich Vermietung und Verpachtung mit angegeben.
Aber Achtung. Schon wenn Du nur Frühstück oder Reiseleitungen und andere Dienstleistungen anbietest, musst Du dafür ein Gewerbe anmelden. Beratung gibt es bei der Gemeinde oder Stadtverwaltung.
Was ist mit der Umsatzsteuer?
Solange Du keinen Umsatz über 17.500,- € jährlich erbringst ist auch dieses Problem gelöst. Diese Summe ist der Grenzwert der Kleinunternehmerregelung. Solltest Du mehrere Immobilien vermieten und plötzlich über diese Grenze geraten, so bitte keine Panik. Steuerlich bist Du damit noch im grünen Bereich. Nur das Folgejahr wird dann Umsatzsteuerpflichtig werden. Auch hier zählt wieder, eine Basisberatung bei Deinem Steuerberater ist unabdingbar!
Die oftmals schwierigste Hürde: die Nachbarn!
Wenn alle anderen Hürden überwunden sind und Du im ersten Anlauf bestenfalls alles regeln konntest, so darfst Du die Nachbarn nicht vergessen. Sie müssen unbedingt informiert werden und es wird schwer sein sie von einem positiven Aspekt der Untervermietung zu überzeugen.
Im allgemeinen wird bei ständigem Wechsel, einem immerwährenden Kommen und Gehen, nichts positives abgewonnen. Aber vielleicht kann man den Nachbarn auch einen Mehrwert bieten, dies können z.B. sein:
- Sonderpreis zur eigenen Nutzung der Wohnung für Besuche
- Rentnern oder Geringverdienern anbieten den Schlüsselservice oder die Reinigung zu übernehmen. Gegen ein Entgelt versteht sich
- Einsicht in die Wohnung, Mitspracherecht zur Mietersuche (welche Art von Klientel)
- Rentner wollen gern gebraucht werden und finden ein sinnvolle Aufgabe wenn sie bei der Betreuung helfen können
- es ist immer jemand vor Ort, sollte es doch einmal zu laut werden kann der Nachbar einschreiten
- den Nachbarn überzeugen, dass man vor „unangenehmen Nachbarn, die man so schnell nicht los wird“ geschützt ist
Für die Umsetzung benötigt man etwas Fingerspitzengefühl. Jeder Nachbar ist anders und mit manch einem ist vielleicht wirklich nicht gut Kirschen essen! Sollte das der Fall sein, überdenke Deinen Plan nochmals. Schließlich hast Du mit der regelmäßigen Vermietung schon genug Arbeit. Da braucht man nicht noch ständig Ärger mit dem Nachbar.
Wie wird die Ferienimmobilie vor Beschädigung durch Gäste finanziell abgesichert?
Vermietet man beispielsweise seine Ferienunterkunft über die Plattform Airbnb, so hat man automatisch eine Gastgeber-Garantie in Höhe von 800.000,- € zur Absicherung mit dabei. Aber Achtung! Aus vielen Berichten einiger geschädigter Vermieter geht hervor, das dies völlig unzureichend ist.
Ich möchte Dir hier raten, Dir unbedingt bei einer Versicherung einen Rat und einen Kostenvoranschlag für eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung einzuholen.
Fazit
Es klingt tatsächlich etwas schwierig den Start in die eigene Vermietung einer Ferienimmobilie zu schaffen. Jedoch ist der erste Schritt, nämlich die Erlaubnis oder Befugnis dazu eingeholt, so sind die restlichen Schritte schnell abgeklärt und es kann dann an weitere Herausforderungen gehen!
