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Wie man ein Exposé erstellt. Das sollte beachtet werden!

Expose erstellen Inhalt und Beschreibung Immobilie

Überblick

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Das Exposé oder auch Verkaufsprospekt, ist ähnlich einem Bewerbungsschreiben, nur eben für eine Immobilie.

Wie bei einer Bewerbung zählt auch beim Immobilienverkauf der erste Eindruck, sowohl optisch als auch inhaltlich. Deshalb ist es so wichtig ein ansprechendes Exposé zu erstellen.

Was gehört alles in ein Exposé?

Bilder – Auswahl und Reihenfolge beachten

Schon auf der ersten Seite sollte sich das Objekt von seiner besten Seite zeigen.

Nimm das schönste Bild und platziere es auf dem Titel. Die Innenaufnahmen sowie Gartenbilder etc. kommen in den Innenteil.

Titelbeschreibung – wichtigste Angabe mit der stärksten Aussagekraft

Darüber oder darunter kommt die Hauptüberschrift. Diese sollte in nur einem Satz die Vorzüge der Immobilie erklären. Z.B. Großzügiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und schönem Garten in Weinheim.

Auf die Titelseite kommen nun nur noch die Hauptmerkmale.
Am besten in einem Kasten gut hervorgehoben und übersichtlich gegliedert.

Lage/Ort – Makro und Mikro, beides ist für Käufer wichtig

Neben Ort, Stadtteil und evtl. Entfernung zum Beispiel zum Bahnhof, sind auch Angaben wie die Entfernung zur nächsten Schule/Uni möglicherweise interessant. Schön wenn der Interessent gleich die genaue Adresse erfährt. So kann er sich im Vorfeld schon mal einen Eindruck von Mikro- sowie der Makrolage machen. Willst du die Adresse nicht herausgeben ist eine umfangreiche Beschreibung nicht nur sinnvoll sondern auch notwendig. 

Blick über die Rheinebene

Baujahr des Hauses und Zeitpunkte der Renovierung

Damit der mögliche Käufer weiß was bei der Immobilie auf ihn zukommt, ist selbstverständlich das Baujahr des Gebäudes wichtig. Je älter ein Haus ist, desto eher muss etwas an der Immobilie repariert, ausgetauscht, ja vielleicht sogar saniert werden.

Die Bank verlangt bei einer Finanzierung diese Angaben des Hauses, genauso wie eine Übersicht der vergangenen Sanierungen, wie beispielsweise ein Austausch der Heizanlage.

Zimmeranzahl und Nebenräume

Ob die Räumlichkeiten für einen Interessenten ausreichend sind, oder ob die Zimmeranzahl bei Bedarf noch erweitert werden kann ist selbstverständlich von großer Bedeutung. Schließlich kann eine 5-köpfige Familie nicht in eine 3-Zimmer-Wohnung einziehen.

Vorsicht bei halben Zimmern. Es kommt nicht so gut an, wenn das „halbe“ Zimmer nur eine etwas größere Ecke im Flur ist. Lieber soll sich der Interessen bei der ersten Besichtigung über den „großen„ Flur freuen. Weil man da z.B. einen Schreibtisch oder eine Leseecke aufstellen kann.

Gibt es weitere nutzbare Räume, wie beispielsweise eine Waschküche, Dachspeicher oder ein Nebengebäude zum Unterstellen von Fahrrad und co wirkt sich dies selbstverständlich positiv auf das ganze Objekt aus. Also nicht unerwähnt lassen.

Quadratmeter Wohnfläche

Was nützen die vielen Zimmer wenn die Gesamtwohnfläche zu wenig ist. Also nicht vergessen die Wohnfläche anzugeben. Ebenso nicht zu vergessen ist die Nutzfläche, die gerade bei Häusern einige Quadratmeter ausmachen kann. Bisher hat sich noch keiner über einen zu großen Keller oder eine zusätzliche Abstellkammer beschwert.

Bei Eigentumswohnungen steht die Größe der Wohnung immer in Relation zum Kaufpreis.

Quadratmeter Grundstück

Das Grundstück ist eher bei Häusern interessant. Auch hier steht selbstverständlich der Kaufpreis in Relation zur Größe.

Ob jemand einen großen Garten bevorzugt oder eher davon abgeschreckt wird ist leider sehr individuell und lässt sich nicht beeinflussen. Sollten auf dem Grundstück noch Nebengebäude, Teich oder Pergola stehen, erwähne das ruhig. Möglicherweise ist jemand ganz verrückt darauf und hat so etwas schon lange gesucht.

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Kaufpreis – Verhandlungsbasis oder Festpreis

Ganz klar, der Kaufpreis muss erwähnt werden. Ebenso, wie mögliche weitere Kosten die auf den Käufer zukommen, wie z.B. ein Stellplatz. Sollte der Preis noch verhandelbar sein, kannst du dies angeben, musst aber nicht.

Mieteinnahmen – bei vermieteten Objekten unerlässlich

Wenn das Objekt komplett oder auch teilweise vermietet ist, sollten unbedingt die Mieteinnahmen (Ist- oder Kannmiete) angegeben werden. Früher oder später wird der Interessent diese Zahlen sowieso erfahren.

Für Kapitalanleger reine Zeitverschwendung wenn die Mieteinnahmen nicht in einem gesunden Verhältnis zum Kaufpreis stehen.

Ausstattung – mit ansprechender Beschreibung

Um an die Ausstattungsmerkmale zu kommen musst du etwas Arbeit investieren, da diese oft nicht auf den ersten Blick erkennbar sind.

Nimm dir Zeit mit der Auswahl der Merkmale.

Geh durch jedes Zimmer und schreibe dir die Eigenschaften jedes Raumes auf. Am Ende fasst du alles in einer Kurzform zusammen. Übertreibe es nicht. Der Text sollte nicht zu lang – aber auch nicht zu knapp sein.

Eine Auflistung kommt immer gut an, da sie überschaubar ist.

Lass dir Zeit und notiere erst mal alles was dir einfällt.
Wegstreichen kannst du dann immer noch.

Eine Einbauküche sollte in der Wohnungsbeschreibung erwähnt werden.

Hier ein paar Stichwörter als Hilfestellung:

  • Etage, bei Häusern Etagenanzahl
  • Terrasse oder Balkon
  • Heizungsart
  • Alter der Heizungsanlage
  • Art der Bodenbeläge
  • Einbauküche
  • Neueste Renovierungen mit Datumsangaben
  • KFZ-Stellplatz
  • Alter und Ausstattung des Bades
  • Kamin
  • Aufzug
  • Keller
  • Tageslichtbad
  • Eventuelle Mängel sollten auf alle Fälle erwähnt werden
  • Waschküche oder Fahrradraum im Keller   

Nebenkosten – Heizung, Wasser, etc.

Die Höhe der Nebenkosten und wie sie sich zusammen stellen, sollten im Exposé grob erwähnt werden.

Die genauen Angaben gibt es dann mit der Nebenkostenabrechnung. Bei Eigentumswohnungen sind umlagefähige Nebenkosten getrennt von nicht auf Mieter umlegbare Nebenkosten.

Bezugstermin – frei werdend oder fest vermietet

Wenn die Immobilie zum Verkauf frei wird oder sogar schon frei ist, sollte das erwähnt werden. Ebenso wenn das Objekt vermietet ist. Der Käufer „kauft“ die Mieter in der Regel mit, kann ihnen nicht so ohne weiteres kündigen. Und dies sollte er im Vorfeld erfahren.

Grundriss – für den erstem Überblick

Am Besten, wenn der Grundriss mit Maßangaben und wenn möglich maßstabsgetreu ist. So kann der Käufer sich ein genaues Bild der Räumlichkeiten machen. Auch hier heißt es wieder, die Bank verlangt dringend den Grundriss. Deshalb ist es von Vorteil wenn dieser schon beim Exposé dabei ist.

Energieausweis ist Pflicht

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. 
Bitte informiere dich wie der aktuelle Stand zum Thema Energieausweis ist und welche Art du für deine ganz spezielle Immobilie benötigst. Eine Missachtung kann teuer werden.

Denk daran, nur wer sich von dem Exposé angesprochen fühlt, lässt sich auf eine Besichtigung ein.

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Wichtige und hilfreiche Tipps

Erstelle das Exposé immer in DIN A4

So kannst du es direkt ausdrucken und bei der Erstbesichtigung dem Kaufinteressenten überreichen. Das macht nicht nur einen professionellen Eindruck, der Empfänger kann dann damit (und natürlich mit ein paar Unterlagen mehr) direkt zur Bank gehen.

Gute und ansprechende Unterlagen sind des Bankers Liebling

Und das Exposé gehört unweigerlich dazu. Wichtiger sogar, es ist das erste das sich der Banker anschaut. Als PDF gespeichert, lässt sich das Exposé auch problemlos per Mail verschicken.

Nutze immer die selben Angaben

Die Angaben könne dann auch schnell für die gängigsten Immobilienportale übernommen werden. Wichtig ist, dass die Angaben identisch sind. Sollte also etwas geändert werden, immer daran denken, es auch online oder umgekehrt zu ändern.

Der Makler übernimmt die Erstellung des Exposés

Einen guten Makler erkennst du auch daran, ob er ein ansprechendes Exposé erstellt. Lass dir ein Muster zeigen, bevor du dich entscheidest.

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